深圳樓市瘋狂：投資客利用高杠桿資金蜂擁而入
深圳樓市為何瘋狂
投資客不惜多方借貸，利用高杠桿資金蜂擁而入
本報記者 陳小瑛 深圳報道
受惠於房貸寬松及二胎政策等利好，在經歷三季度的短暫熄火後，四季度開始深圳樓市再度重燃，11月份，不論新房還是二手房成交均價，首次突破“4”萬元大關車貸高雄那瑪夏車貸，置業者擔憂房價上漲的恐慌情緒再次蔓延開來。
但在市場信心高漲的情況下，一種新的潛在風險也在累積。據記者瞭解，四季度以來投資客蜂擁而入，在不少新樓盤投資比重占據六七成，有新盤購買者甚至超過九成為投資客。
鏈傢地產[微博]二手房研究院總監肖小平告訴記者，由於市場看漲預期強烈，很多投資者想借機搏一把，不惜通過多方借貸，利用高杠桿資金湊齊首付，設想著通過一年半載轉手賺錢，一旦信貸收緊，深圳房價漲幅慢或者不漲，這些投資者將難以支撐。
投資客蜂擁而入
根據深圳中原研究中心監測，11月深圳一手住宅量價齊漲：成交5668套，環比增加1.5%，成交面積為58.4萬平方米，環比增加7.7%，由於豪宅的集中入市，成交均價更是大幅上漲33%，以44761元/平方米的均價創下歷史新高。
11月最後一個周末入市的6個新樓盤，3000餘套房，超過7000購房者參與瞭搖號，平均銷售率都達到瞭八成左右。
在幾個樓盤現場調研的一位業內人士告訴記者，這些樓盤已購買群體，超過六七成是有房一族，曾在房子中獲利不菲，受益於房價上漲帶來財富增值的人，再買房大多是投資。而放棄的購房者則以首次置業為主，普遍是“太貴瞭，再看看，不怕買不到”的心態。
野村證券香港房地產分析師稱，一線城市平均有9個月庫存，而深圳隻有6個多月庫存，如今有很多香港人到深圳買房，因為盡管深圳房價漲得快，但仍然隻有香港房價的一半，投資空間較大。
市場近期有一種觀點盛行，隨著美元走強，香港樓市將下滑，而深圳經濟維持高增速，深圳房價不久後將趕上香港。然而，也有業內人士對未來市場持謹慎態度。易居房地產研究院副院長楊紅旭[微博]認為，深圳樓市已經過熱，不再適合投資性買房。
而萬科副總裁譚華傑也對媒體表示，深圳樓市今年以來的暴漲，透支瞭未來幾年的漲幅，接下來兩三年估計漲不動瞭。
深圳樓市在三季度曾出現成交量下降、房價漲不動的跡象。10月份二手房成交隻有7610套，相比7月份17640套的巨量，下降瞭1萬套。但四季度以來市場的走勢，讓人出乎意料。
綜合深圳規劃國土委和鏈傢市場研究中心數據，11月份深圳二手房成交10737套，其中住宅成交9594套，環比增長42.5%，同比增長53.1%，二手住宅均價首次超過4萬元/平米，同比上漲44.1%。
肖小平說，四季度以來的置業者大多以投資客為主，不少剛需大呼收入趕不上房價增長之餘，又因看不到房價下跌跡象，產生恐慌心理跟隨入市。
肖小平告訴記者，從各方的消息來看，11月29日開盤的某新盤，買傢有90%是投資客，她擔憂全民投資，誰來接盤？據記者瞭解該盤為前海港灣花園。
潛藏的風險
在四個一線城市中，今年深圳房價的漲幅獨占鰲頭，市場各方聲稱，房價不斷高漲代表著城市競爭力越強，為此找出瞭多種支撐高房價的理由，如經濟增速最高，高科技和互聯網企業發展勢頭猛，環境最宜居等方面。
不過，深圳市規劃國土委內部人士告訴記者，上述這些因素這幾年一直存在，並非今年才出現，按照往年經驗，深圳房價持續暴漲一年後，信貸會收緊，房價肯定漲不動瞭，但由於全國貨幣政策一盤棋，在經濟不景氣下，從去年“9·30”政策以苗栗造橋汽車貸款來，貨幣一直維持著寬松態勢，處於降息周期中，而且短期看不到收緊跡象，這才是決定深圳房價短期跌不下來的關鍵因素。
“2010年後深圳房價漲幅很小，北京、上海房價遠超深圳，今年算是補漲，而購房者又有從眾心公開資訊觀測站信貸年息借貸增貸轉貸理，一漲起來就怕現在不買，後面更加買不起瞭。”深圳一位手持十多套房的資深投資客對記者分析稱。
肖小平說，今年買房的購房者，約三分之二是換房或改善置業，經濟實力強的，保留原來的房子，或者做二次抵押貸款，從銀行套錢出來再投資，房子能讓財富迅速增加，激勵著許多傢庭多方借貸傾盡所有也要投資買房。
據肖小平調查，很多購房者從各種渠道湊來的資金，隻能勉強維持他們半年或一年的月供，購房者設想的美好藍圖是，一年半載後賣房，自己投入的錢，能帶來更多的錢，從房子裡走出來。
“杠桿可以用，但要在能力范圍內，有些經濟實力有限的年輕人，看著房價還在漲，哪怕月供壓得喘不過氣來，也舍不得賣，想著再等等可以多賺幾萬塊。”肖小平稱，很多投資者想借機搏一把，於是用信用卡套現、銀行信用貸、小額貸甚至是抵押消費貸支撐，這些資金成本都不低。
這種短期投資潛藏的風險是，一旦深圳的信貸政策收緊，市場將迅速冷卻，房子是流動性較差的不動產，購房者買漲不買跌，投資客並非想賣就能賣出去。肖小平擔憂，“要是接下來深圳房價不漲，或者漲得慢一點，這些投資客可以撐多久呢？”
“要看這種投機者占多大的比例，而且要看貨幣政策何時收緊，如果持續放松，現在投資的人還有接盤者，但如果明年就開始收緊，這波投資者會被套住，過去房地產投資周期，最後一波總會死得很慘。”上述資深投資客分析稱。
新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20151205/011823937658.shtml
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